Een woning huren of kopen? (deel 1)

“Huren is weggesmeten geld“, “enkel als je een huis koopt, kan je gratis wonen“,… Dit zijn slechts enkele van de veelgebruikte uitdrukkingen uit het kamp van de kopers. Maar hoe zit het nu echt in elkaar? Hieronder vind je een uitgebreide simulatie die voor eens en altijd de mist rond het huren – kopen debat kan doen opklaren (of niet).

Belgen staan erom bekend geboren te worden met een baksteen in de maag. In tegenstelling tot in sommige andere landen, houden we ervan om zelf een huis te bezitten. Dat kan door een huis te kopen of te bouwen. Wegens de grote eenmalige kost, is een lening vaak noodzakelijk.

Dit artikel gaat verder in op de verschillen tussen kopen en huren. Omdat hierover best wat te vertellen is, bestaat dit artikel uit 2 delen. Deel 1 bekijkt het financiële plaatje, terwijl deel 2 enkele aspecten bekijkt die vaak over het hoofd worden gezien.

Deel 1: Het financieel plaatje

Om een zo volledig mogelijk financieel plaatje te kunnen schetsen, vergelijk ik de volgende 2 opties over een periode van 20 jaar.

Huren	Kopen
900 euro/maand Huurprijs stijgt met 1,85% /jaar	Lening van 330.0000 euro afbetalingstermijn: 20 jaar rente: 1,18% => aflossing: 1650 euro/maand

Wie voor huren kiest, dient minder te betalen op maandelijkse basis. Daarom is het voor de huurder belangrijk om het geld dat hij uitspaart te laten renderen. De huidige lage rentes zorgen voor een pover rendement op producten met vaste rente (o.a. spaarboekje, obligaties). In deze simulatie investeert de huurder het bedrag tegen een gemiddelde jaarrendement van 7%. Dat stemt overeen met het langetermijngemiddelde rendement van de wereldwijde beurzen.

Enkele notities bij onderstaande simulatie:

• De koper gaat een lening aan van 330.000 euro om een huis te kopen met een waarde van 300.000 euro. De overige kosten (administratie, notaris,…) worden geraamd op 10% en bedragen 30.000 euro.

De verschillende kolommen:

• Kolom 2: De jaarlijkse kosten voor de huurder (stijging van 1,85% / jaar)
• Kolom3: De jaarlijkse aflossing van de lening
• Kolom 4: Extra kosten voor de huiseigenaar. Daaronder vallen kosten van renovaties/onderhoud + belasting (onroerende voorheffing)
• Kolom 5: de beleggingsportefeuille die de huurder kan opbouwen.

(Meer details over de gebruikte parameters vind je onderaan deze post)

De Simulatie

Jaar	Huurkosten	Lening	Extra kosten (huiseigenaar)	Investeringen huurder
1	10.800	19794,30	3333,50	12327,80
2	10.999	19794,30	3419,28	25404,85
3	11410	19794,30	3507,41	39282,26
4	11620	19794,30	3597,95	54014,72
5	11835	19794,30	3690,97	69660,73
6	12054	19794,30	3786,54	86282,92
7	12054	19794,30	3884,74	103948,26
8	12276	19794,30	3985,63	122728,44
9	12503	19794,30	4089,31	142700,17
10	12734	19794,30	4195,84	163945,52
11	12969	19794,30	4305,30	186552,32
12	13209	19794,30	4417,79	210614,55
13	13452	19794,30	4533,39	236232,77
14	13701	19794,30	4652,18	263514,59
15	13954	19794,30	4774,26	292575,16
16	14212	19794,30	4899,73	323537,70
17	14474	19794,30	5028,67	356534,08
18	14742	19794,30	5161,19	391705,39
19	15014	19794,30	5297,40	429202,61
20	15291	19794,30	5437,39	469187,33

De simulatie hierboven toont aan dat na 20 jaar, de huurder een beleggingsportefeuille van 469.187,33 euro heeft opgebouwd. De koper, die heeft zijn huis intussen volledig in eigen bezit. Door de stijging van de vastgoedprijzen is zijn huis op dat moment 541.833,37 euro waard (stijging van 3% per jaar, het gemiddelde van de laatste 15 jaar in Belgie).

De koper blijkt hier het beste zaakje te hebben gedaan. Hij heeft nu 72.646,04 euro (541.833,37 – 469.187,33) meer dan de huurder. Zelfs indien hij zijn huis zou verkopen, waarbij enkele procenten schrijfrechten dienen te worden betaald, zou hij een grotere meerwaarde hebben gecreëerd dan de huurder.

Gratis wonen

Bijkomend kan je concluderen dat de koper na het terugbetalen van de lening gratis kan wonen. Opmerkelijk genoeg is dat voor de huurder niet anders. Ik verklaar me nader. Na 20 jaar is zijn beleggingsportefeuille gegroeid tot 469.187,33 euro. Een rendement van 7% lijdt dat jaar tot een groei van 32.843,11 euro. Dat is meer dan het dubbel van de huur die hij dient te betalen. Na 20 jaar bedragen de jaarlijkse huurkosten zo’n 15.500 euro. Dat willen zeggen dat de huurder niet enkel “gratis” kan wonen, maar dat hij daarnaast nog eens zo’n 17.000 euro overhoudt. Dat verschilt op zijn beurt niet veel van de jaarlijkse waardestijging van het huis op dat moment. (3% van 541.833.37 = 16.255 euro)

Besluit

Ikzelf zie de kopen-huren kwestie allesbehalve zwart-wit. Beide opties hebben hun voor- en nadelen. Bovendien is het ook belangrijk om te weten dat de getallen hierboven gebaseerd zijn op het verleden en dat daarbij ook enkele aannames zijn gemaakt. Niets verzekert ons dat de verschillende parameters hetzelfde blijven. Ik zou zelfs durven stellen dat het goed mogelijk is dat de cijfers niet eens in de buurt liggen van wat de volgende jaren ons brengen. Hoogstwaarschijnlijk wijzigen de rente, inflatie van huur/woningprijzen, rendementen van investeringen,…

Het enige dat we kunnen concluderen uit de financiële vergelijking is dat de stelling ‘huren is weggesmeten geld’ op zijn minst voor discussie vatbaar is.

Klik hier voor deel 2.

EDIT

Op 6 januari 2021 verscheen een interessante video van ‘De universiteit van Vlaanderen’ over het kopen vs. huren debat. Hun bevindingen liggen in dezelfde trend als in dit artikel. Bekijk de 4-minuten durende video hier:

Disclaimer:

Indien je graag de excel sheet wil die achter bovenstaande simulatie schuilt, stuur dan een mailtje naar hello[at]meneertjegeld.be. Ik stuur ze jou met plezier op. Ook wanneer je opmerkingen of vragen hebt, of als je fouten ziet, mag je me gerust contacteren.

Voor Nederlandse lezers:
De onroerende voorheffing is een term uit de Belgische fiscaliteit. In Nederland werkt het anders en zal de berekening ook een andere uitkomst hebben.

Gebruikte waarden:

• Inflatie woningprijs: 3% (gemiddelde van 2005-2020) (bron: statbel)
• inflatie huurprijs: 1,85% (gemiddelde van 2000-2020) (bron: https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/huurindexatie)
• jaarlijkse kosten voor huiseigenaars: 0,75% van de woningwaarde
• Onroerende voorheffing startjaar: 1000 euro (gebaseerd op: https://www.tijd.be/dossier/registratiebelasting/kadastrale-inkomen-blijft-doorslaggevend-voor-jaarlijkse-belasting-op-gezinswoning/9966581.html)
• Indexatie van Kadastraal inkomen: 1,6% (gemiddelde van 2009-2020) (bron: https://www.lexalert.be/nl/article/indexeringscoefficient-kadastraal-inkomen-2020-gepubliceerd)